本次论坛的宗旨是:解读国家职能部门对房地产的政策与房地产发展态势展望,深入推广和落实房地产策划师国家职业资格认证体系完善实施,交流房地产从业管理中的经验和教训,探讨中国低迷房地产的应对和改革!

策划人的价值在这次金融风暴中突显,一个好的策划人员可以力挽狂澜,可以化逆势为顺势,有着化腐朽为神奇的力量.希望通过这次培训能够达到自已的学习目标,让此次培训达到人生发展的重要一步!

稳定市场预期和信心,稳定房地产投资,推动房地产平稳发展!这是对房地产的基调.对于房地产搞策划的至关重要的宏观政策.知道我们的形势和我们的任务,我们才知道如何搞策划.三个稳定为什么要稳定,中国的房地产到底发展如何?前两年提出来了稳定房屋价格,从05\06\07年国家对房地产主要是稳定房地产价格,而这次提出的是稳定房地产投资,在这内面有很大的差异,我们联想一下两会开幕前,开幕当中,我们代表有许多的提案,大概提案都是围绕这么几个方面:一个是关于房地产振兴规划工作,房地产振兴规划并没有列入我国十大振兴规划当中,房价已经很高了,老百姓议论的热点,要是列入,房价就越炒越高了;有的代表也希望着眼于房地产的长远发展,不管房地产是不是列入振兴规划,房地产作为国民经济的重要支柱产业不会改变,不因为列入振兴产业或列入振兴产业而不是支柱产业,因为它的先导性地位太重要了!我们说钢铁业\纺织业\石油业都列入国家的产业规划,谁都没有说列入振兴产业振兴钢铁业就是振兴钢价,振兴纺织业就是振兴服装的价格;而唯一的振兴房地产业就是振兴房价,现在我们的房地产多多少少的被政策化了,所以现在讲房地产问题,如果讲得不好就会引起网民的强烈反对,房价问题非常敏感,这是振兴规划的一个热点,第二个热点是关于保障性,保障性住房建设现在是历年来的数倍,数量是历年来的十倍左右,这样的保障性住房投入到底社会欢迎不欢迎?到底的反映也是不一样?有的认为很好,因为低收入家庭买不起房,希望多建一些,有的认为太多了,对市场是不小的冲击;而且是保障性住房\廉租房和经济实用房许多政策性的问题在实施中会出现偏差;那么说我们过去有经验教训,住房结构太多了,该买房的买不到,商品房买不起,保障房没有份,这些夹心层阶层怎么解决?现在提出叫共公租赁房等等,围绕这些问题,报纸报导得也挺多,这是两会代表在两会上提出了很多的建议,也有的代表提出了取消经济实用租赁房,廉租房和经济实用房进行并轨等等,这就是说每个新东西出来都会有不同的反映,而且是绝对相反的两种声音;还有一个问题是全国工商联\商会给全国政协提了一个提案,调查了几个城市的房价的构成作出了一个报告,报告显示在直接成本当中,土地价占到整个直接成本的50%左右,特别是在销售总额当中,土地和税收资金流向政府,占总销售收入的40%,房价高与政府拿太高有关系,开发商当然对这个也很感兴趣,开发商的罪责也解除了,因此最大的利益者是政府,这次两会中第一次暴光过的,这次也是很大的一个振动,过去没有暴光过的,多多少少也给我们开发商洗清了罪名!但也有人说这里面开发商拿得也不少!人大代表说开发商也不能超过5%,对行业来讲如何看等这个行业?还有税收问题,经营在这个行业里面各种税费高,那么有人说共有100多种税,还有其它费,要不要清理税费,之所以高,房价高会不会与政府的地价高\政府的税费高有关系?也有的代表提议要开征物业税和开征闲置税,尽管是个别委员提出来的,物业税要不要开,闲置税要不要开,因为现在中国的税收体制出了问题,特别是房地产的税收体制一般来说是三个环节的税收,一个是开发环节的税收,第二是交易(流通)环节的税收,第三是保有环节的;我们现在开发环节税费混杂,100多种税费!在流通交易环节税费也不少,而且税率很高,比如营业税和个人所得税\契税\附加地契,对市场流动造成了很大影响!第三个环节保有方面,就买了房子以后,中国基本上没税了,也就是你买多少房子都不要紧的,你看这种体制和世界上其它市场经济税收体制是完全相反的,一般来说许多市场经济国家,如美国英国保有环节都有税,谁买了房子,你占有人得交税,你占得越多交的税也就越多,你占用了土地资源,你占用了房屋资源,尽管不是你买下来的,但是你必须交保有税或者是物业税,或叫物业税或者是房产税,而我们恰恰没有!看来这个大家给忽略掉了,至于要不要交闲置税,大多数人说我们现在谈不上,也有个别代表提出来,现在问题在开发环节要清廉税费,首先把费去掉,费太多,杂七杂八的,税要正税清廉,其实开征月税早就提出来了,却退退落实不下来,当然有许多的原因,那么这次特别强调要降低交易税,国务院文件也提到了要降低交易税,使大家涌跃地进入市场交易大概是这么个意思,当然还应该谈到金融方面的问题,希望金融能够创新,房地产业的金融开始了,会有更多的银行贷款,那么这里涉及到第二套房子的问题,因为老百姓主要靠银行货款买房,所以总理在报告当中,对符合条件的购买第二套房子的人,可以享受第一套房子的优惠政策,这个问题引起了媒体的讨论,第二套房政策放松了,但第二天银监会主席马上说这样的理解是错的,第二套房的政策还要严格地管理,第个时期房产总有热点,可能这些热点还会持续下去,这就是两会的情况.实际上这些就反映了当前房地产热点问题.那么我们如何来看待这些问题.

如何看待房地产业和房地产策划?

我们为什么要发展房地产?

从老百姓来讲就是要解决老百姓住房问题,实际上房地产远远超出了住房这个范畴,因此在我看来全世界对房地产都有一个梦想,大家都知道北京奥运会的主题是同一个世界,同一个梦想!到底梦想是什么?谁也没有告诉你,你自已去想,一起去梦想吧!美国有美国的梦,中国有中国的梦想...全世界对房地产我分成三个梦:国际上对房的发展实际上有三大目标,概括为第一叫和谐聚居;第二叫健康模式;第三叫历史的见证,我想作为房地产策划师我们更应该了解我们全世界房地产三大目标,我们才能朝着这个方向发展,去努力,这样我们的方向才不偏.

第一个目标和谐聚居.人人享有适当的住房(20多年前联合国的世界人居大会宗旨),过去我们中国古人提出居者有其屋,住有所居;过去我们学习苏联,想用国家包下下的方法解决住房问题,越包住房的困难越多,解放初人均4个多平米,79年人均3.6平米,80年代初就进行住房产权制度改革,研究房改问题,组织全国建筑界和房产的专家研讨房屋产权属性问题,住房住宅是福利还是商品?有的说住房既是福利也是商品,其实住房就是商品(于光远),82到了98年探讨了十几年,住房改革方案才真正出台,才有了住房的三化(商品化\市场化和私有化);但在过去实施的一些年中又出现偏差:通过市场可以解决住房问题的!福利制全部取消了,全部市场化,以至于我们文件上讲出来了,经济适用住房和廉租房,有许多城市根本没有,我国有600多个城市,有廉租房的城市不到200来个,经济实用房越盖越少,到最后投资的比例不到投资总比例的5%,这样就出现了另一个问题,就是是不是通过市场化的改革就能实现住有所居?回答也不行,因此我们现在越来越感觉到必须两条腿走路!一条腿是市场化,一条腿是保障性!所以大家现在看到既有商品化,又有保障性住房的现象.但是保障和市场化各占多大的比例呢?为此大家也争论不休,最后结论,除了少数几个如新家坡\香港独特的地理位置外(城市型国家或地区),世界上大多数国家是以市场化为主体,保障性为辅的.在不同的城市,在不同的发展阶段,比例是不一样,没有定律.也可能这两年高一点,过去几年市场比例太高,买不起房子的比例在增加.这几年提供的商品房在500到600万套,所以今年安排250万棚户区家庭的改造,130万套经济实用房,政府在想办法,三者加起来今年将近是400万户家庭解决住房问题.这个比例是相当高的,在拉动内需方面作用我想其作用不用小窥,未来三年,以后还是这样的一个市场为主体!所以房地产的发展目标要使老百姓都有房子住,住有所居,全世界包括中国这个梦还要去作!

第二个梦想健康模式:刚才讲的是制度问题,现在讲的是市场问题.房地产市场保持健康发展这是各个政府梦寐以求的,上世纪97年亚洲金融风暴起了以后不久,香港\泰国等东南亚国家的房地产市场泡沫破灭,香港97年回归以前整个市场瘫痪,香港的房价下降了68%,造成了香港经济的低迷,社会不稳定,这个教训是很惨痛的,房价降了以后,老百姓更买不起房.所以房价不能大起大落,有的有产变成了无产或负产,持不同政见者增多,引起社会的动荡和经济的低迷,信心不足!再一个是日本房地产泡沫的破灭,导致日本十几年的经济低迷走低教训深刻.台湾89年房地产泡沫破灭一直到前几年一直不景气.

次贷就是个人住房抵押贷款出了问题.原因是次级抵押货款出了问题引起的金融危机.和楼市连在一起的.我国现在没有次贷,美国是一个信誉社会,它把个人住房贷款分为三级:优级\次优级和次级;次级住房货款人还贷能力比较差,他的信誉等级比较低,贷款风险比较大,你万一要贷的话,货款利率比较高!为什么在美国会发生次货危机?一是美国的经济不景气,需要有新的消费来拉动,