这次的重点是定位:项目的定位是我讲的重点,第二个问题是从现在开始我国的执业资格认证特别是二级报考的人员必须要作房地产策划案,实地作策划,星期二我们还有一天的营销课,营销课与这个住宅策划连在一起,你们基本上可以把这个房地产策划案写出来,当然不能说非常完整,因为你们还有很多没有学过,比如说房地产的投\融资,物业管理等这些,我们不是把它作为重点来,你们要把最主要的给掌握住,大家远道而来,不学点东西,光拿个证我觉得没多大的意思,所以在学这些东西之前,大家心理可能要有一个准备,从现起要想这个方案该怎么出,当然程序我肯定先要告诉大家,明天讲营销的老师也要把程序该怎么作,肯定也要告诉你,但是我对大家也有要求,因为我们是严格按部里的要求,它有策划员.助理策划师,策划师,高级策划师,所以我们是二级策划师,策划师的定位我们必须要搞清楚,你搞不清楚纵然你拿了个策划师的证,到最后你也会感到很尴尬.今天跟大家讲一下,有的我书写,有的我就在速度上放慢,大家能够记好.
今天我们讲住宅地产的策划,什么叫策划?策划是立足于现实,面向未来的一种活动,它根据现实的各种情况和信息,判断事物的变化发展趋势,围绕某一活动的特定目标来全面构思,精巧设计,选择合理可行的行动方式,从而形成正确的决策和可操作性高效工作的过程.那么对于二级我们必须知道策划内面三个重要的元素:第一信息,第二是创意,真正的策划必须要有创意!第三是运作!我们讲操作.这三个元素在我们整个策划中必须具备的,如果这三个元素没有,这个策划绝对不是一个成功的策划!
住宅地产开发策划这块我们今天讲两大部分,第一部分市场调研部分,首先是项目概况,因为不管我们做哪一种住宅,你首先土地在哪儿,对于这个土地我们应该怎能样进行调查了解?第一部分,项目概况第一大点,然后分四小点:1.项目土地性质调查,第一地块的地理位置在哪儿?我们讲地理位置就是它的方位,东南西北都得搞清楚,东邻什么,西靠什么?南接什么,北延什么,要有建筑物,或者是河流或者是马路,或者郊野田野都行,但是你必须标清地块的位置方位,你把这个地理位置标清楚了,人们马上能想象到你这块地在什么地方,否则的话还有很多的人搞不清楚的,第二点是地质地貌的状况,这个地块上有什么东西,我们看有没有绿化的东西,没有绿化的东西,究竟是有高山还是洼地?还是有臭水沟,还是一堆废墟?还是在地面上有很多的房子?也就是还有拆迁?这就是所有的地质地貌!第三个是土地面积及红线图,土地面积大家都知道,很简单;红线图,给你一个地块不等于说600亩就是600亩,它还有沿主要马路后退建筑红线10米,次要马路到少6米,用地时千万不要把这个红线图给忘了,作为搞策划的这个简单的基本知识要有,第四是七通一平,主要是看周围有没有建筑物,有没有水,有没有电,有住宅就更好.
第二部分,项目用地的周边环境调查,主要有五个方面.
第一.地块周边的建筑物,星期三下午我们到的那个地块那个地块是很平整的,周边有什么建筑物,包括有大厦,有建筑物有小区,第二有没有什么绿化景观?有景观当然好,如果是树林森林这也不是坏事,第三自然景观有没有?比如说有没有河流湖泊?第四历史人文景观,所谓历史人文景观,比如我们所讲的它是不是靠在天坛附近,历史人文价值.第五环境污染状况.这环境污染包括哪一些?比如说固体的一堆垃圾,包括加油站,污水沟渠等等,还有其它的,比如说你们星期三看到的高压电也是污染的情况,那么这些统统都要作描述性的调查,这是星期三下午的事.
我们刚才讲了两块调查,一块是土地调查,一块是周边环境调查,第三个子项目地块的交通状况调查.因为所有的作住宅的地块,第一是区位,第二还是区位,第三还是区位,地理位置非常重要,这里面就是我们现在要讲的交通情况,是极其重要的因素,这个交通情况的调查,地块周边的市政网,以及其它的公共交通现状,远景规划,所谓市政网,就是周边有几条路,至于这条路明都没明没关系,有了路以后,我们再看公共交通线有没有,有几条,是终点站还是路过站,这在你们做调研的时候都要写清楚,今天我在这里给你们讲的你们都要记住,所以在这个公共交通现状是什么,还有远景规划是什么,规划里面会不会将来增加?第二点是项目对应的水陆空交通状况,离机场有多远,附近有没有河流,铁路有没有,国道有几条?哪些国道,什么地方到什么地方?各位都要记清楚,要很详细,因为这是基本知识,第三个调查的是地块周边的市政道路,进入项目地块的直入交通网道路现状,这个路有几条,到星期三下午你们大家都能看到,哪几条是直通的,哪几条不是直通的.第四点是市政配套设施调查,住宅不可能没有配套设施,没有住宅配套设施的住宅是绝对卖不掉的,那么主要是哪一些呢?第一购物场所,第二文化教育,第三医疗卫生,第四金融服务,第五邮政服务,第六生活服务,第七娱乐,第八餐饮,第九运动,这些包括历史人文区位的影响,游乐休憩的设施,还要讲到周边的配套设施,另外一个是对项目干扰不利的因素.
下面讲市场概况
宏观经济运行:宏观经济运行注意两点:第一个是房地产占这个城市的GDP的比例,它不是多与少,而是增长了还是下降了?第二国家的宏观经济政策.大家都知道我们房地产离不开金融,在某种程度上讲,它也是一种金融产品,这里主要讲房地产的按揭政策,8揭还是按揭60,这对我们整个房地产的交易量会有很大的改观,我们的信贷政策,我们中国的房地产信贷政策是保大压小,大的房地产开发商可以拿授信额度,比如说万通,50亿的授信额度,但是中小企业拿地皮给他抵押都不行,人家都不贷款给你,所以这种是不公平的,这种作法有它好的一面,也有它严重的负面影响,我们稍微多延伸讲两句,造就了一大批腐败分子,必然也造就了几个亿,上百亿的开发商!你们只要想一想,拿了那么多的钱它肯定造的是高端楼盘,结果老百姓的房子没造到,因为我们的宏观调控每一次调控基本上都有一句话,要对中低收入,中低档普通商品房土地供应力度,其实这句话没错,但是事实上不可能,因为土地都在大开发商手里,最多的甚至压在手里不是大家所想象的那么一点点,讲出来会吓大家一跳,几乎是个小镇,比小镇还要大,拿在手里是几千亩甚至上万亩的地在他们手里,所以中国的房地产在世界上来讲是很畸形的,这个放在以后再说!
刚才讲了宏观经济运行,下面是当地的房地产概况,你这个项目地块不管在哪个城市,这个城市的房地产情况,以及政府的相关政策,这里面我们要记住四点,项目所在地房地产的概况,以及政府相关政策:一是项目所在地居民住宅形态及比重,高层\小高层还是多层?而且它们占的比例是多少,比如说县级市高层很少,而反过来说特大城市,现在四五层的几乎没有,因为它们的地那么紧张,所以各地的情况都有不一样,那么我们都必须了解,就是你们星期三下午作,你也得注意观察,要知道.第二点政府对种类住宅\别墅的开发的政策法规,比如别墅是严禁的,可以这么说,从土地部门哪一个企业来开发别墅,这个政策已经五六年了,可能还得执行下去,那么会不会对有一些住宅关照?有,而且是在不断地增加,比如说廉租房,经济实用房,可能还有公共租赁房!类似解决夹心层的保障性住房将会有更多的名目出来,大家耐着心等着看;第三:政府关于商品住宅在金融市政规划等方面的政策法规,这里大家清楚,针对商品住宅与我们的社会保障用房完全是两个概念,在金融市政规划上有哪些方面的政策法规?比如说在金融上,大家都知道,第二套放贷还没有真正地开放,因为为什么不能全面开放?很简单的一个道理,尽管国家要救这个房市,不是救开发商,但是一旦把第二套开放得太快,很容易形成炒房,而房价能够高到我们2007年的那么一个高峰,以至于彻底打跨了我们刚性基础的消费需求,
全部给它打跨了,所以老百姓只能望房而叹了,然后进入了今天大家都知道的观望,没钱买,看能看吧?这一看问题来了,我们房地产近十年来的买方市场一下子变成了卖方市场,这个我们以后再说.所以我们讲这一块都是重要的,不要说这个无所谓,这个我也了解!是的你也了解,但有新的变化,不是象你所想象的那么简单!第四就是短(五年)中(十年)期,政府在项目所在地它的周边有没有市政规划,这个要了解,如果你不了解,它在你这个周边造个油库,你敢要?你把地买下来怎么办?当然它如果造个游乐场当然对你是个好事!你就可以放心地作,所以对于规划我们都要做到短中期项目所在地周边的规划要知道!
项目所在地房地产总体供求状况,供求现状2008年以前应该是求大于供,但不得不正视从08年以后,逐步转入了卖方市场,用我们现在的话来说,到今天开始了博弈,消费者和开发商在博弈,博弈会有怎样的结果?我们留下安排时间来互动!所以在这次课中我挑的担子比较重!而且选的时间不是很理想,都是下午!希望你们努力地学,努力的记笔记,我是绝对按照流程的顺序下来的,而且你们马上作策划要遇到的,我想大家平时也作过策划!
