对房地产投资分析有了初步了解，本节讲了房地产的分类：地产的开发与房产的开发，房地产的作用，房地产特征；包括宏观与微观。

本课程总共分八章，其中五、六、七章是重点内容　　

第一讲　房地产投资分析的概述

１、投资的概念与分类

２、房地产投资的概念与分类

３、房地产投资的特点

4、房地产投资的作用

5、房地产投资分析的含义和意义　

６、投资分析的内容

投资的概念，经济主体变值货币，获得增殖，从而取得利润的活动。为了未来的利益，放弃当然的使用。

投资的分类：按获取收益方式不同，直接和间接投资；间接投资把钱给别人用，自己成为第三人，例如投资金融资产

　　　　    按时间的长短，固定投资，长于一年的周期投资；流动资金的投资，在一年内完成一次或多次的投资

　　　　　按项目性质不同，基本建设投资，新建、改建、扩建等；更新改造的投资，利用新技术新材料新方法对现有设备的更新和提升。

按投资来源，依投资主体性质不同；安全投资与风险投资，所谓的安全投资只是相对安全。房地产投资属于风险比较大的投资。空间投资的大小，所做的分析不同。

　　　房地产投资，房地产的开发经营、开发服务、建设后的管理等。

　　　分成：直接投资，直接投入房地产的开发；间接投资，购买房地产的证券。房地产直接投资为置业投资与开发投资两种，从取得土地使用权开始到房地产销售；置业投资，直接买现成的房地产，再进行经营。直接投资的资金可以通过举债获得，或发行债券；自有资金去投资则称直接投资中的自有投资。

　　　　　　地产开发和房产开发：地产开发又分生物开发，在土地上种植；土建开发；市场开发，炒地皮，我国一般禁止炒地皮。

　　　　　　地产开发按投资区域不同，农田投资、城市投资、森林的投资、新型城镇和开发区的地产投资。后者的特点，有五方面，可能为考试内容。旧城改造地产的投资，有五个特点，也可以为考试内容。二者相比下的不同，新城征用补偿大，旧城拆迁补偿大；

　　　　　　房产开发，娱乐中心、赛马场的开发、码头的开发等。商业物业、工业物业、特殊物业。应该能够做到区分。

　　　　　房地产开发投资的基本步骤：一般建设项目六步，项目建设书阶段、可行性研究阶段、设计工作阶段、建设准备阶段、施工阶段和交付使用阶段。实际上也分八阶段。机会选择和决策分析，第一阶段；取得土地使用权、报批协议,前期工作；施工阶段；市场销售阶段；我们的投资分析处于第一阶段。

　　　　房地产投资的特征：１、资金的需求量大，一次性投资耐久的使用；建设期和投资的回收期很长；房地产涉及的专业性领域要求多；２、不确定性因素多，风险大，变现的风险大。购买力上受到限制，经营性风险（投资决策和管理带来的风险）社会风险（政治经济等）灾害风险。作为国民经济基础产业，国家不得不控制。３、回报率高，我们的回报率相对发达国家比较高，因为发展速度快。房地产投资的特点以前曾经考过。

　　　房地产投资的作用：宏观作用１、房地产推动国民经济基础产业的发展。２、连带作用，带动相关产业的发展，实现整个国民经济的优化配置；３、改善人民生活和城市环境。城市的形象离不开房地产投资。另外，可能造成消极的作用，是易产生泡沫。容易直接带来经融市场的不稳定。

　　　　　　微观作用：１、增值手段，土地的稀缺性决定了房产的增值；特别是在区域环境优良的地区２、一定程度可以抵御通货膨胀的损失。３、可以避税，节税。４、提升自已的品质，容易获得金融资金的贷款。

　　　　　　房地产收益与风险的比较。通过与股票、证券等比较，房地产的获益相对比较稳定，但与市场相关，有一定的周期性。

          房地产投资分析，是对开发前的认证。核心内容，可行性研究和项目评估。可行性研究即财务、国民经济、社会可行性的研究认证。项目评估是在可行性研究基础上，再进一步分析，作出一个评估。二者是一个连续的过程。　　　投资分析的概念，详见书

　　　　步骤：１、投资机会的把握；２、初步可行性认证，有一种静态的方法分析；３、详尽的可行性研究，动态的分析方法，采用更为科学的评价指标；４、项目的评估和决策。

　　　　任务：１、环境分析，选择投资区域。有层次，有宏观环境，市场环境以及内部环境。市场分析，行业和竞争分析。只有经过了环境分析才能完成定位。２、估算，需要多少投资额，投资计划如何安排，融资如何进行。3、财务评价，静态指标和动态指标都要用。工程经济学相关内容。４、国民经济评价，影响比较大的，涉及国民经济的项目才做。５、风险分析，敏感性分析、不确定性决策等。６、结出结论和建议。

          关于房地产投资目标的选择时就注意的问题，利用相关的中介机构，深入实地调研，发掘房地产的潜在价值要有前瞻性，关于变主动为被动（争取计价还价的优势），要有法制观念等。影响房地产投资目标实现的因素（详见书）。