思考题：房地产投资的特点、作用、房地产分析的步骤和内容。
第二讲、房地产投资环境分析
一、投资环境
1、是指资金得以有效运行的条件。
环境的构成要素：包括社会环境（社会制度、秩序、信誉）、政治环境（政治体制、政治局势、政策、政党）、法律环境（法律的完整性、稳定性和执法的公正性，最后一点犹为突出）、经济环境（宏观经济环境、市场环境（竞争环境）、金融环境、资源环境）、文化环境（社会意识形态、风俗）、自然地理环境、基础设施环境（商品房的价位与之密切相关，即周边的配套设施如交通、能源、通讯等）、社会服务环境（包括以上的诸多如金融服务、生活服务等）。这些环境都具有相对性。投资分析对以上的环境都要进行分析。
具有系统性、动态性和相对性的特点。包括以上六大要素。环境相对于不同参照物可能分为大环境和小环境；宏观环境和微观环境等
2、环境分析的基本任务
分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系。明确投资方向。——明确投资方向
建设条件的分析。研究房地产开发建设过程中，建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。——评价建设条件
通过系统分析第综合评价，选择最佳的房地产建设地址——选择投资地点
３、国际上对投资环境评价的方法，不同国家投资的环境分析法
一、冷热分析法
从投资者和投资国的立场出发，选定投资环境因素，据此对目标国家逐一进行评价，并将其由热至冷依次排列。热国表示投资环境优良，冷国表示投资环境欠佳。
投资环境因素：政治稳定性、市场机会、经济发展及成就、文化一体化、法律阻碍、实质阻碍、地理及文化差距
二、等级尺度法（罗氏多因素分析法）
分成八大因素，每个因素给一个评价，一个得分。每个因素的总分不等，考虑这个因素对整个环境影响的大小来定分数。如果这个因素对环境影响很大总分高；反之设置分数低。最后把各个因素的分数加起来，总分越高，投资环境越好。
因素有八方面:资本抽回限制度；外商股权比例；对外商的管制和歧视程度；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意思；近五年的通货膨胀率高低等。
最后总分在８到１００分之间，有最低分。
三、道氏评估法，美国道氏化学公司创始的
四套项目预测方案：最可能的预测；最乐观的预测；最悲观的预测；最遭劫难的预测。四个方案预测下来后再评判，然后对项目环境进行评价。
四、多因素分析法（闵氏）
要素分为十一类，再按五级（优、良、中、可、差）分别计算，最后评出总分（１１－５５分）每个要素又分若干个小因素，每个小因素进行五级评判。然后算出每个要素分析中有优、良、中等的个数，优的百分比用a表示、良的百分比用b表示、中的百分比用c表示，以此类推。随后，优的给５分，良的给４分，中的给３分，以此类推。把（５a+4b+3c+2d+c ）合起来再乘以该要素的权重W。最后把所有要素的分析结果加起来，即为多因素分析评价的结果。关键因素评价是把最重要的要素另行做评价。例如，住宅与人口的构成，人均的收入等要要素关系密切，把这些要素另做分析，即关键因素分析法。
我国传统的分析法有：一、主导因素分析法，类似于关键因素分析法；二、多因素加权平分分析法；
二、房地产投资区域的经济发展战略分析
评价区域经济发展的基础，如自然资源、经济资源、社会文化资源的评价等。
区域优势是指区域社会经济发展的有利条件。只有当这一有利条件能够为区域内外经济发展所需求，并在技术经济上是可以开发和利用的，并起到推动作用，有利于提高市场竞争力时，它才真正成为一种区域优势。
主导产业是国民经济的主要部门，它不公是地区国内生产总值中产值比例较高的产业部门。
选择的程序:(1)产业发展预测；（２）市场需求预测（３）资源供求分析；（４）主导产业的波及效应（或连锁效应）分析；（５）产业经济结构的组织和建设。
生产布局是生产要素的地域组织和地理分布，包括生产力分布的位置、形式、规模和地域结构等等。它既是生产力的空间表现，又反映了生产力的发展。
生产布局合理安排的方法：应当根据区域的地理尺度和建设规模，具体问题具体分析。
进行环境分析应注意：１、把握环境的四个层次 宏观环境、行业环境、竞争环境、内部环境。其中宏观环境主要包括：政治环境、经济环境、社会环境、技术环境，各层次环境又有一些构成要素。
例如经济环境所包括的主要要素有：经济结构（产业结构、分配结构、交换结构、消费结构、技术结构）经济发展水平（国民生产总值）
环境分析的基本步骤：扫描——发现相关的因素
监视——考察相关要素的变化
预测——估计相关要素未来的发展趋势
评价——分析相关要素未来的发展趋势所隐含的机会与 威胁
环境分析的主要作用是定位。最后定位于选址。
理想区域的特征：经济发展迅速，需求迫切，持续性好，区位优越，发展思路清晰（政府领导有方，规划到位可行，风险小），市场发达。
区位要求：服从城市规划；考虑项目的特殊区位需求；节约用地，少占耕地；减少拆迁移民；有利于场区合理布局和安全运行；有利于环境生态的保护；有利于风景区和文物古迹的保护等。另外，对自然灾害的防护；避开生态环境脆弱地区；不同用途资金有成本的问题，供应点、销售点在何处，都要先期考虑，工业产品与住宅产品各不相同；地形的问题，舒适度问题；不同产品的服务性需求；
项目建设地址的选择：
首先，宏观上了解城市土地利用模式
同心圆、扇形、多核心模式。土地利用模式，伴随城市化程度有一定的规律。
其次，明确地产投资项目建设地址的选择原则
接近消费者原则；地租支付能力具有决定性的原则；升值潜力原则；决策相互依赖原则；符合当地规划和风俗习惯原则。
第三，掌握房地产项目建设地址选择的方法
（１）经验选择法。上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论、风水理论等。
（２）竞标地租分析法 收入＝通行费+住宅开销+非住宅开销。住宅达到收入使用效用最大化。
（３）工业企业先行定位法 工业带去城市化。先定工厂企业，再配套服务分配，其次商业住宅。把工业选在何处，怎样达到其他效益的最大化。
房地产投资的市场预测：
一、概念
市场预测是对项目的产品和所需的主要投入品的市场容量、价格、竞争力、以及市场风险进行分析预测。它主要围绕与投资项目相关的市场条件展开，其研究的主要内容包括：市场现状调查、产品供应与需求预测、产品价格预测、目标预测与市场竞争力分析以及市场风险分析。
二、市场调查
观察法、访谈法、问卷法
产品供需预测：供需预测应考虑的因素；供应预测；需求预测；产品供需平衡分析；目标市场分析。
影响房地产产出的因素：相关的物理特征、区位特征、临近区位的影响、公共利用土地上的限制、通行上的限制；
物理特征：自然特征、人造特征；
区位特征：区位流转性
竞争情况分析：现有的潜在的房地产供求、空置率、同类产品的独特性和差异性
将市场营销学的分析方法引入投资分析
１、SWOT分析法
SWOT决策法帮助投资决策者在企业内部的优势、劣势、以及外部环境的机会和威胁的动态结合分析，确定相应生存发展战略的企业经营决策的基本决策方法。
２、五力竞争模型
现有竞争对手，潜在对手
