五、房地产投资的国民经济评价和社会评价

（1）国民经济评价

         国民经济评价的概念

        影子价格、影子汇率、社会贴现率

         国民经济评价的基本原理：费用效益配比原理

        国民经济评价的指标：经济内部收益率（公式）、经济净现值、经济换汇成本、经济结汇成本

       国民经济评价与财务评价的区别与联系：联系，都是经济评价；区别，评价角度不同等

（2）社会评价，目的：解决分配公平问题和生态保护的问题

        社会影子价格

        经济评价与社会评价的区别于联系,联系：都是对项目可行性进行评价；区别：

六、房地产投资风险分析

        敏感性分析（单因素名感性分析和多因素敏感性分析）

       概念：通过分析预测项目主要的不确定性因素的变化对项目评价指标的影响，找出敏感因素，重点分析评价指标对敏感因素的敏感程度，并分析敏感因素达到临界值时项目的承受能力。

        步骤：1.确定怕评价指标（动态指标、静态指标）；2.不确定因素；3.考察变动因素，找出敏感因素，算出敏感系数。