第一章 总论
首先是关于考试大纲，考试大纲是指导我们考试非常重要的依据，考试大纲通常分掌握、熟悉、了解三部分。对于这三部分大家如果自己看书时需要适当分配自己的精力，将主要精力摆在需要掌握、熟悉的内容上。我在讲课过程中对每一具体内容会说明考试大纲要求的掌握程度，大家可以在书本上做上标记，如果自己看书时，可以根据标记选择需要重点熟悉和掌握的内容。

引言
首先，无论是否接触过评估，但对大家对评估都不陌生。
当我们购物时我们对物品的价值进行评估，此时实际上经常采用了市场比较法，我们选择了一些参照物，对可比的因素如品牌、品质、容量等因素进行比较；
我们买股票、买房主要是因为对股票或房产将来能够涨价的幅度有所预期，所考虑的主要是未来的收益，此时相当于使用了收益法，股票、房产的价值在于未来收益，其实资产评估学中所有资产的价值都在于未来收益，不能带来未来经济收益的不能成为资产；
当我们在网上出售自己的多余物品时，定价多采用成本法，这时我们会考虑我们的购买成本，当然我们也会根据新旧程度、物品功能、市场情况进行一定的折价，一般用成本法估价时我们评估的价值是重置成本减去贬值，贬值又可分为实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。
本门课内容的核心就是资产评估的市场比较法、成本法、收益法的理解与运用。

第一节 资产评估及其特点
一、资产评估定义（掌握）
资产评估：专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
评估要素
1评估主体 从事资产评估的专业人员（主导）
2评估客体 被评估的资产（对象）
3评估依据 法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据
4评估目的 评估目的就是为什么进行资产评估？进行资产评估主要是资产业务的需要，如资产转让、企业出售、企业合并、企业分立、企业清算、企业租赁、企业担保等等这样一些业务。有了资产相关业务，才有资产评估的需求。
当然，不同的资产业务对资产评估结果有不同的要求，不同资产业务的资产评估结果的作用也是不同。比方说企业清算业务的资产评估结果只能用于清算，而不适合用于企业公开市场上出售。
评估目的决定价值类型。与企业担保这一资产业务评估所选择的就应该是担保价值，与企业清算这一资产业务相关的就应该是清算价值。
5评估原则 行为规范、行为准则
6评估程序
7价值类型 对评估价值质的规定，即价值的本质特征。
首先，我们明确不同的资产因为评估目的的不同、资产功能状态上的差异、以及市场条件的不同，其评估价值肯定是不同的。（苹果的价值，丰年、欠年，沙漠中）所以我们依据评估目的、市场条件等因素对资产的价值进行不同的分类，这就是我们所说的价值类型。
评估目的（资产业务）决定价值类型。比方企业要出售某一资产，评估时我们选择的价值类型就应该是市场价值，企业被法院清算，评估时我们选择的价值就是清算价值。
价值类型对于对资产评估参数的选择具有约束性。
比方市场法中的参数如参照物，我们应该选择评估价值类型相同的参照物；收益法中的收益额、收益年限、资本化率我们也应该根据所选择的价值类型进行适当的选择，如价值类型是在用价值，那我们仅考虑单项资产用于本企业生产的收益。
8评估方法 市场比较法、成本法、收益法
9评估假设 假设是基于有限事实做出的推定，如果全部是事实就不需要假设了。经济学中有个“经济人”假设，这个假设就是对于人们日常行为分析得出人在追求经济利益的最大化，虽然不完全正确，但在绝大多数时候是合理。
假设成立是结果成立的前提，只有“经纪人”假设成立，我们提高工资以增加工人工作积极性才得以成立。
同样，评估假设是基于评估资产状态的有限事实做出的合理推定，是对资产评估前提条件的假定说明。
比方说估算持续使用假设，就是基于有限事实推定出该资产将继续在本企业使用，这就是评估前提条件。评估假设成立是资产评估结果成立的条件，如果假设都不成立，结果肯定不成立。比方我们假设资产持续使用，而资产实际是公开市场上出售，那我们的评估结果肯定不能成立。
常用的资产评估假设有交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设。
10评估基准日 资产某一时点的价值
资产评估的评估结果是资产某一时点的公允价值，以价格作为其表现形式，是特定买卖双方对资产交换价值的认可。而价格是一个历史数据，是资产业务相关方谈判确定的。

二、资产及其基本特征、分类（掌握）
资产评估中的资产更类似于经济学中资产的概念
资产的三大特征：特定权利主体拥有或控制、能给特定权利主体带来未来经济利益的、可以货币计量的经济资源。
有些资产虽然我们没有所有权，但考虑到实际控制，也可以按资产进行确认，如融资租入的固定资产。
1按存在形态可分为有形资产和无形资产 有实物形态
有形 无实物形态的
无形（土地使用权、专利权、商标权）
2按构成和是否具有综合获利能力分为单项资产和综合资产 单项资产
单台单件的资产 整体资产
（企业、整体才能创造价值）
3按能否独立存在分为可确指资产和不可确指资产 能独立存在
可确指资产 不能独立存在
不可确指（商誉）
4按与生产经营过程划分为经营性资产和非经营性资产 经营性资产
机器、厂房、交通工具 非经营性资产
办公设备
按资产流动性分类 流动资产、长期投资、固定资产、无形资产
流动资产是一个会计周期内可以变现的资产，其流动性最大，其后一次是长期投资、固定资产、无形资产

三、资产评估的种类（了解）
1按服务对象、评估内容和评估者承担的责任 评估 服务于产权变动和交易，对资产价值进行估算
评估复核 对他人评估报告进行再评估
评估咨询 对资产价值提出咨询意见，也可是对标的物的利用价值、利用方式、利用效果进行分析和研究
2按资产所面临的评估条件、遵循评估准则的程度 完全资产评估 严格遵守评估准则
限制性资产评估 不一定完全依照资产评估准则，对使用者有限制，只能是委托方
举个不太恰当的例子，如法律判决，严格依据法律文本的判决就相当于完全资产评估，法律中没有明确条文，我们只能依据法律的精神、相关条文进行判决，此时的判决应更多说明判决的依据，而不仅仅说依据某条某款，此时的判决仅对具体犯罪行为有效。所以限制性资产评估要求对评估报告进行更详尽的说明，评估结果的使用者只能是委托方。
3按评估对象的构成和获利能力角度 单项资产评估 土地使用权、机器设备、厂房
整体资产评估 企业价值评估
四、资产评估的特点（掌握）
市场性 资产评估是市场的产物，结果应经得起市场的评价
在计划经济时代，资产划拨是主要方法，不需要对资产进行评估，随着市场经济的发展，资产评估业务也在蓬勃发展
公正性 公正性是咨询行业的共性，我们需要从技术上和组织上去保证公正性，公正性的技术基础是资产评估专业人员必须按公允的行为规范和业务规范（准则）进行，公正性的组织基础是资产评估专业人员必须是与评估业务没有利害关系的第三者，否则应回避
技术基础：按公允的行为规范和业务规范（准则）进行
组织基础： 必须是与评估业务没有利害关系的第三者，否则应回避
专业性 资产评估是有专业人员完成，提供的是专家意见
咨询性 资产评估的结果只是为资产业务相关方提供参考依据，不能取代资产业务相关方的定价。
五、资产评估的功能和作用（了解）
功能是意思是“干什么的”
资产评估最基本的功能：评价和评值；
管理是作用而不是功能，管理是通过评价、评值来实现的。
基本
作用 咨询 为咨询方提供专业化的估价意见
管理 在国有资产股份制改革中需要对资产的价值进行真实的评估，以防止国有资产流失
鉴证 鉴别（对结果做出独立判断）和举证（为判断提供理论和事实支撑）

第二节 价值类型和评估目的
一、价值类型的定义及分类（掌握）
价值类型是评估价值的价值本质属性和表现形式。
属性就是特征，如对于处在清算程序中的资产，其价值类型为清算价值；对于公开市场中的资产，其价值因为市场价值。
价值类型的形成不仅与引起资产评估的特定经济行为（评估目的）有关，而且与资产的功能、状态、市场条件等因素密切相关。
按估价标准形式表述的 重置成本、收益现值、现行市价、清算价格
从资产评估假设角度 公开市场价值、继续使用价值、清算价值
从资产业务的性质 抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值
从所依据的市场条件 市场价值、市场以外价值
合理划分价值类型的作用：（1）为进行资产评估提供指引（2）使评估报告使用者能够正确理解和恰当使用资产评估报告。
二、市场价值和市场以外价值
市场价值：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下交换价值的估计值
（市场价值的最大特征是“最大化”）
所以其划分标准主要是竞争是否激烈，市场是否公开，信息是否充分。
划分
标准 所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件
依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用
使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据

市场以外价值的主要种类
在用价值 单项资产对其所属企业继续使用能够带来的价值
持续经营价值 指企业作为一个整体的价值
企业持续经营价值是各组成资产的在用价值之和
投资价值 对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值
投资性资产价值：特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值
对于一般人购买股票，这时股票是投资性资产，其价值是市场价值。而股票对于想获得控股权的特定投资者所具有的价值就是股票资产的投资价值，是针对于特定的投资者。
所以对于特定的投资者我们经常讨价还价，因为投资性资产的价值是市场价值，是明确的。但资产的投资价值针对于不同的投资者来说是不同的
清算价值（快速变现）、残余价值（拆零变现）、保险价值（依据保险合同）、课税价值（依据税法）
这种分类有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切含义。
这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。
　三、资产评估目的（熟悉）
一般目的 评估资产在评估时点的公允价值
公允价值的相对性：相关方认可的价值，市场价值是公允价值，非市场价值也是公允价值。
资产评估虽说一般是资产业务一方委托的，但如果结果不公允，对资产业务是没有作用的，因为双方无法达成协议。
市场价值、非市场价值都适用于产权变动类业务和非产权变动类业务。
资产交易是产权变动类业务，资产抵押是非产权变动类业务
特定目的 资产评估是为资产业务服务的，具体资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。
资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。
资产评估特定目的贯穿着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象的界定、资产价值类型的选择，等等。
它是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。