第三章房地产所有权制度
第一节土地所有权
一.土地所有权概念
引：
1. 所有权：分为动产和不动产（土地和土地上附着物）
(一)土地所有权的定义
土地所有权是指所有人对自已所有的土地的(支配权，区分与债权)占有\使用\权益和处分的权利
(二).土地所有权的权能（积极权能和消极的排他权）
1.土地占有权.
土地占有权是对土地实际控制的权利.（土地的固定性，不需要实际的监督）
2.土地使用权
*含义:土地使用权是根据土地的性能和用途利用土地的权利.
*（自物权）：所有权主体的权能。
*(他物权-用益权):出让土地使用权和划拨土地使用权.
之前混为一谈，现在在我国民法典草案中将其进行区分为建设用地使用权和农用地使用权。
3.土地收益权
*土地收益权是指享有在土地使用过程中产生的各种天然孳息和法定孳息的权利.（房屋主要是天然孳息，而土地上既可以是天然孳息也可以是法定孳息）
4.土地处分权
*土地处分权是指对土地进行处置\决定其财产命运的权利.（对土地而言主要是法律上的处分）。
*土地调整：（ 采用土地合并和转让，截弯取直和土地交换等方法，以消除土地利用缺点的工作。土地所有权和使用权确定后，常因各种原因需要对用地单位的权属界限进行调整。土地调整必须遵循自愿互利原则，按法定程序进行。）
*土地征用：利用国家强制力国家对集体土地的征用。
(三).土地所有权的形式
*我国宪法规定了土地所有权的两种形式----国家土地所有权和农民集体土地所有权.
二.国家土地所有权
(一)国家土地所有权的形式
1. 建国初的没收
2.已征用、征收、征购等方式获得的土地所有权。
3.82宪法使得城市土地统归国家所有。
4.我国城市化的过程。（也是对农村集体土地的征用的过程）
(二)国家所有土地的范围
1. 城市中的土地
2.城市外的国有土地（比如：沙漠、滩涂等，不属于集体所有的外）
(三)国家土地使用权的确定（我国的两权分立和物尽其用）
物权法：利用高于归属。
三.集体土地所有权
(一)集体土地所有关权的形式（村性质的理解）
第一阶段：废除封建的土地所有制，建立土地的农民私有制。（地主私有——农民私有，区别在于是否集中）
第二阶段：建立土地集体所有制。(大多为村集体所有，我国很多村以宗族为基础）
(二)农民集体所有土地的范围
农用地——农村土地承包法
建设用地——农村土地管理法
(三)集体土地建设用地使用权的确定
四.土地权属争议的处理
*土地权属争议,是我国土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议.
(一)处理原则
1.从实际出发,尊重历史,面向现实;
2.以法律\法规和土地管理法律为依据.
3.协商\调解和处理相结合.
(二)处理程序
*土地权属争议的处理程序包括申请\受理（国土资源局）\调查取证\调解\处理\申请行政复议或提起行政诉讼程序.
第二节房屋所有权
(一)房屋所有权的定义
*房屋所有权是指所有人对自己所有的房屋的占有\使用\权益和处分的权利.
(二)房屋所有权的权能
1.房屋占有权
2.房屋使用权
3.房屋收益权
4.房屋处分权
二.房屋共有
(一)房屋共有的特征
*房屋共有是指两个以上的主体对同一项房产共同享有所有权.
*法律特征
1.有两个或者两个以上的权利主体(公民\法人其它他民事主体);
2.客体是同一项房产;
3.不构成一种新的所有权类型;
4.不同于公有。公有是指国家所有或集体所有,既可以是个别所有,也可以共有;而共有既可以是国家与集体\集体与集体共有,也可以是个人共有;
5.产生共有的根据是共同生活\共同劳动\共同购买\共同经营\共同继承等共同关系.
6.分为共同共有和按份共有两种形式
(二)房屋共同共有
1.房屋公同公有的特征
*房屋共同共有是指两个或两个以上民事主体对共有的某项房屋财产等的享有占有\使用\权益和处分的权利.（不分份额，平等享有）
(2).共有人对共有房屋财产享有共同的权利,并承担和共同的义务;
(3).共有房屋财产在共同关系存续期间是不能分清份额的,只有在共同关系消灭对方能分清份额.
2.房屋共同共有关系的处理
(1)对于共有房产,部分共有人主张按份额共有,部分共有人主张共同共有.如果不能证明房产是按份共有的,应当认定为共同共有;（对证据要求的不同；在离婚案件中如果不能证明为夫妻一方所有，则推定为共同所有）
(2).部分共有人事先未经其他共有人书面同意擅自处分共有房产,事后其它共有人未予确认的,原认定无效;事后经其它共有人确认的,认定有效;
(3).在共同共有关系终止时,对共有的房屋分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应该按等分额原则进行处理,并要考虑共有人对共有房产的贡献大小,适当照顾共有人生产\生活的实际需要等情况,但分割夫妻共有房产,应当根据婚姻法的有关规定处理.
(4).共同共有房产分割后,一个或数个原共有人出卖自已的分得的房产时,如果出卖的房产与其它原共有人分得的房产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持.（并非共同共有人的优先购买，在分割后已无共有关系，基于物尽其物的原则）
案例：美国的木房子案例；四姐妹共同要求继承8平方米的房子。
(三)房屋按份共有
1.房屋按份共有的特征
*房屋按份共有是指两个或两个以上的共有人,对同一项房屋财产按照确定的各自享有权利并承担义务的一种共有关系.
*特征
(1)可以划分出每个共有人的份额;
(2)每个共有人按照各自的份额,对共有房产分享权利,分担义务;
(3)每个共有人有权要求将自已的份额分出或转让.
2.房屋按份共有关系的处理
(1)一个或数个共有人要求将自已的份额分出或转让时,其他共有人不得妨碍其行使权利.
(2)共有人出售自已的份额时,其它共有人在同等条件下,有优先购买的权利.
(3)按分共有房产的分割必须保持房屋的使用价值,不能采用损害房屋使用价值的办法 ,对不能分割或者分割有损其价值的,可以折价补偿\变价分割.
第三节 建筑物区分所有权
一.各种学说
(一)一元论说（一种认为为共有权，一种认为为专有权）
(二)二元论说（两部分构成，专有和共有；套内面积和公摊部分）
(三)新一元论说
*亦称"享益部分说"：认为共有和专有不能分割。
(四)三元论说（处共有权、专有权外还有成员权）
二.建筑物区分所有权关系的要素
(一)主体
*由于建筑物区分的有权包含建筑物专有部分所有权和共有部分所有权.该权利的主体同时拥有专有部分所有权人和共有部分共有权人双重身份,这与一般的单独所有或共有均有区别.
(二)内容
*建筑物区分所有权包括区分所有建筑前专有部分所有权和共有部分持分权.
(三)客体
1.专有部分:专有部分是指区分所有建筑物中由所有人专门支配的独立构造部分,它是一个与其他专有部分或共有部分以墙体\楼板层相互分割的独立空间,分割的方式分为纵割式\横割式和混合式三种.
2.共有部分.共有部分是指区分所有建筑物中由有关所有人共用并属其共有的部分.
3.区分所有建筑物和基地(宅基地的所有权不能理解是一楼所有的!应该是整个建筑物的基地)
第四节 房地产相邻权
一.房地产相邻权概念
*房地产相邻邦权(相邻关系)是指两个或两个以上的不动产(土地\房屋)的所有人或使用人对自已的不动产行使占有\使用\收益和处分时,相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系.
*法律特征
1.相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产所有人或使用人;
2.主体所有或使用的房地产必须是相邻的;
3.相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的权益,而非房地产本身.
4.相信邻权依附于相邻房地产的所有权或使用权,两者不可分用.
二.房地产相邻权与地役权
1.相邻权仅仅是不动产所有权的扩张(或限制),不是一项独立的物权种类,地役权则是一项独立的用益物权;,是由法律直接戒定的,而地役权是近邻不动产所有人或使用人之间基于合同产生的所有权的扩张(或限制),是由当事人之间的合同约定的.
相邻权对不动产所有权内容的扩张(或限制)
3.相邻权所允许的对相邻不动产的利用程度,以必要为前提;而地役权所允许的对他人圭地的利用程度,由双方约定.
4.相邻权人在行使权利时,只要不给对方造成损失,通常是无偿的.而地役权之取得,既可有偿,也可无偿的,由当事人确定.
5.相邻权之成立及对执第三人,无需登记即可自然发生,而地役权之成立,必需登记.
三.房地产相邻关系的处理
(一)处理原则
(二)房屋相邻关系的具体处理
1.房屋相邻土地使用关系
2.房屋相邻截水\排水\滴水关系
3.房屋相邻通行便利关系
房屋相邻防险关系（比如涉及高空坠物问题）
5.房屋相邻环境保护关系
6.房屋相邻通风采光关系（阳光权）
7.房屋相邻管线设置关系
第五节 房地产继承权
一.房地产继承权的概念
*房地产继承权是依据法律规定或者死者生前所立约的合法遗嘱取得该继承人房地产遗产的权利'
二.房地产继承权的行使
1.依法确定房地产遗产的范围(房地产\金融资产\保险\股权)
2.依法分割房地产遗产
3.依法进行公证（立遗嘱处理房地产必须进行公证。）
4.依法办理房地产权属登记
课外学习要求:
*复习本章出现的概念
*阅读有关房地产论文(可从有关法律网站搜索)
房地产法学研究的最新动态
*参阅<<土地管理法>>\<<城市房地产管理法>>\<<继承法>>
学习的竞争首先是方法的问题;你用不用功,是不是掌握科学的方法,这个是非常重要的!
