第四章 房地产开发用地制度

 

第一节 建设用地管理
一、建设用地的概念 ：分为农用地、建设用地和未利用地。

     建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。
二、农用地转用
（一）农用地转用审批机关 ：由两级政府审批，一级为国务院，另一级是省、自治区、直辖市人民政府。
（二）农用地转用审批程序：先办理农用地转用审批，确保基本农田，其中经国务院批准的，同时办理征地审批手续。省、自治区、直辖市权限内批准的，同时办理征地审批手续。超过征地批准权限的，另行办于是征地审批。

三、土地征用
（一）土地征用及批准权限
        土地征用是指因建设需要（广义的解释：包括居住地），国家将农民集体所有土地转变为国家所有土地的行为。

1、征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷（十五亩），其他土地超过七十公顷（三十亩）的，由国务院批准；征用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准；并报国务院备案。 
（二）土地征用程序
1．土地征用审批 ：先申请，由有批准权的机关审批。
2．征用土地方案公告 :要公示，国有的土地不用登记，集体的是要登记的。
3．征地补偿登记：

4．征地补偿、安置方案公告：补偿是对土地的补偿，安置费是对人的补偿。

5．征地补偿、安置方案批准、实施：报市、县人民政府批准，由土地部门实施。
6．征地补偿费用支付和使用 ：要如期支付。
（三）征地补偿费用标准：

1.征地补偿费用是由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物的青亩补偿费三个部分组成。

2.征地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍，其他土地的标准由省、自治区、直辖市参照上述标准规定。

3.征用耕地安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算（需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量除以耕地前衩征用单位人均占有耕地数量）

4.被征用土地上的附着物和青亩的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

四、国有建设用地使用
（一）建设用地审查报批程序
1．建设用地预申请
2．用地申请
3．拟定方案
4．审核方案
5．批准方案
6．组织实施
7．土地使用者依法申请土地登记。
（二）临时用地程序
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限不超过二年。
（三）国有土地使用权的收回

1.为公共利益需要使用土地的；

2.这实施城市规划进行旧城改建，需要调整土地的；

3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

4.国单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的：公路，铁路，机场，矿场等经核准报废的。

 

五、集体所有建设用地使用

（一）集体所有建设用地使用原则
合理布局 综合开发 配套建设
（二）集体所有建设用地使用情形

1.乡镇企业建设用地

2.乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地

3.农村村民住宅用地：

      农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 
第二节 土地使用权出让
一、土地使用权出让的概念
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

法律特征：

1.主体一方是出让方，另外一方为受让方。

2.内容通过合同确定。

3.客体是琮使用年限的国有土地。

4.出让关系的法律事实是要式法律行为。 

二、土地使用权出让控制

1.禁止集体所有土地的使用权有偿出让

2.必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划

3.必须拟订年度出让土地使用总面积方案

4.必须按照法定程序实施

三、土地使用权出让方式（三种方式：拍卖、招标、协议方式）

（一）拍卖出让 主要用于商业性质的。
拍卖出让，是指在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权竞投者到场，在市县人民政府土地使用权拍卖主持人主持下，公开竞投某一地块使用权，以出价最高为条件确定受让人的一种出让方式。
拍卖程序：
1．发出拍卖公告；2。报名竞投3。购领拍卖文件4。现场拍卖5。签订出让合同6。履行出让合同。
（二）招标出让
招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。
招标程序：1。招标2。投标3。开标、评标和中标4。签订出让合同5履行出让合同。

（三）双方协议出让

六、土地使用权终止

第三节 土地使用权划拨

一、土地使用权划拨的概念

二、土地使用权划拨与出让

三、土地使用权划拨范围