第九章 房地产转让制度

第一节 房地产转让概念
一、房地产转让概念：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
二、法律特征：
1、转让人必须是房地产权利人；
2、转让内容是特定的房地产权利（国有土地使用权、国有土地上的房屋所有权）；
3、转让的方式有买卖、赠与和其他方式（如作价入股、合资合作开发房地产、因企业被收购、合并或兼并、以房地产抵债）：继承不属于转让；
4、房地产转让属于要式法律行为。

第二节 房地产转让的条件
分禁止条件和必备条件

一、禁止条件——
1、以出让方式取得土地转让不符合《城市房地产管理法》38条规定的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的；
4、共有房地产未经其他共有人书面同意的：但不能对抗善意第三人；
5、权属有争议的；
6、未依法领取房地产权属证书的；
7、法律法规禁止转让的其他情形。

二、必备条件——
1、以出让方式取得土地使用权的转让土地使用权的条件
2、以划拨方式取得土地使用权转让土地使用权的条件
补办出让手续，补交出让金：除外的有—经规划部门批转，符合23条规定的；私房转让仍用于居住的；根据房改出售的共有住宅。
第三节 房地产转让合同
一、房地产转让合同分类
1、房地产买卖合同
（1）特征：转移土地使用权和房屋所有权的合同；等价有偿的双务合同；标的是不动产和特定物；房地产买卖合同是要式合同。
（2）主要条款：瑕疵担保条款。
2、赠与合同

二、商品房买卖合同示范文本

三、房地产转让中的特殊问题
1、出租房买卖问题：买卖不破租赁；优先购买权；
2、抵押房地产买卖：通知抵押人，告知受让人；
3、优先购买权：公房承租人；房改出售单位；
4、以赠予形式规避法律：以合法形式掩盖非法目的；
5、互换纠纷：如未办理过户则视为使用权互换；
6、公证：赠与；涉港澳台房地产转让。

四、房地产权属变更登记
第四节 商品房销售管理
预售-竣工验收为标准-现售

一、预售条件：
1、已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书；
2、工程规划许可证和施工许可证，确定竣工日期；
3、领取预售许可证。

二、现售条件：
拆迁安置已经落实；物业管理方案落实；禁止收取预收款；不得采取售后包租；不得拆零销售。
面积误差超过3%可以要求退房。大于或小于3%可以不付或双倍返还3%以外面积的价钱。

第五节 房地产评估