第十一章 房屋租赁制度
第一节 房屋租赁概念
一、概念：房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。交出房屋供他人使用并收取租金的一方是出租人；得到定期或不定期房屋使用权并支付租金的以一方是承租人。

二、房屋出租条件
1、出租人是房屋所有权人或国家授权管理房屋的人；
2、承租人不是法律限制者；
3、出租房屋必须是不受房屋法律限制的房屋；
4、不得出租：未获得房屋所有权或权利存在瑕疵，如共有人不同意出租的、违法建筑、不符合安全标准、抵押未经抵押权人同意的；
5、租赁期限不超过20年(《合同法》214条)。

三、房屋租赁分类
1、公房租赁、私房租赁；
2、定期合同、不定期租赁：未约定的或约定不明的视为不定期的；
3、住宅租赁、非住宅租赁；
4、国内、涉外房屋租赁。

四、房屋租赁特点
1、标的物是特定物；
2、只转移占有、使用和收益权，不转移所有权；
3、双务、有偿的；
4、房屋租赁不受房屋产权转移的影响；
5、房屋租赁是要式行为。

五、房屋租赁的原则
1、自愿、互利原则；
2、公平合理原则；
3、满足生活基本需要原则。

第二节 房屋租赁合同
一、出租人与承租人达成的就房屋的出租与承租而达成的书面协议。

二、主要条款：
1、房屋用途；
2、是否可以转租；
3、定金；
4、解除合同的条件；
5、出租人有权监督承租人合理使用房屋，有义务保障出租房屋的安全，尊重承租人的优先购买权；
6、承租人不得擅自改变承租房的结构，未经同意不得转租；
7、承租人不得利用承租的房屋进行非法活动。

三、转租和转让承租权
1、转租：需经出租人同意。不解除原来的租赁关系，可以转租全部或一部分承租房，转租的期限不得超过原租赁合同的期限。
2、转让承租权：承租人自愿退出，将租赁权让与第三人，建立新的承租关系。必须转让全部承租房。原租赁合同解除。

 

四、承租人死亡后的租赁关系
租赁权不能继承；
承租人死亡的，其他共同居住人有权在剩余的租期内承租租赁物。

第三节 房屋租赁管理
签署合同后三十日内应当有关部门办理房屋出租登记备案手续。

案例分析

一、“一房两卖”
涉及《合同法》和《物权法》。

二、购房陷阱：
1、认购定金难归还；
2、单方扩大解约权；
3、减免责任巧设计；
4、模糊标的好圈钱；
5、面积误差设陷阱；
6、违约责任不对等；
7、一房两卖搞欺诈；
8、虚假宣传不负责；
9、购房签约先交钱。