第二节 房地产转让

一、房地产转让概念：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
1、转让人必须是房地产权利人：所有人、使用人和经营人；
2、转让内容是特定的房地产权利（国有土地使用权、国有土地上的房屋所有权）；
3、转让的方式有买卖、赠与和其他方式（如作价入股、合资合作开发房地产、因企业被收购、合并或兼并、以房地产抵债）：继承不属于转让；
4、房地产转让属于要式法律行为。

二、房地产转让的条件
分禁止条件和必备条件

禁止条件——
1、以出让方式取得土地转让不符合《城市房地产管理法》38条规定的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的；
4、共有房地产未经其他共有人书面同意的：但不能对抗善意第三人；
5、权属有争议的；
6、未依法登记领取权属证书的；
7、其他情形。

必备条件——
1、以出让方式取得土地使用权的转让土地使用权的条件：支付了全部出让金并取得土地使用权证书；按出让合同约定进行开发；房屋已建成的应有房屋权属证书。
2、以划拨方式取得土地使用权转让土地使用权的条件：补办出让手续，补交出让金：除外的有—经规划部门批转，符合23条规定的；私房转让仍用于居住的；根据房改出售的共有住宅。

三、房地产转让的程序
1、签约；
2、申报：签约后90日内；
3、审查：收到文件后7日内做出是否受理的书面答复；
4、查勘与评估；
5、缴纳税费；
6、核发过户单。

四、房地产转让合同
与土地出让合同的关系：转让合同以出让合同为前提；转让合同约定的土地使用年限受出让合同的约束；转让合同增加了许多新的内容。