第五章 房地产开发制度
第一节 房地产开发原则
一、房地产开发的概念
开发就是开拓与发展。
国土开发，是指对一国国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度地发挥国家自然资源的经济效益、社会效益和环境效益。我国提出“统一规划、统一开发、统一建设、统一管理”的方针。
房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发类型：
1．分为土地开发和房屋建设
2．旧区改建和新区开发
3．开发规模：单项开发、居住区开发和成片开发（开发区开发）
4．开发主体：单独开发和联合开发
二、房地产开发的原则
（一）房地产开发必须严格执行城市规划
在房地产开发必须严格执行城市规划，集中体现在执行“一书两证”制度上。（选址意见书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）
（二）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一
（三）实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
实行实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设是房地产开发的重要方针，也是我国房地产开发的有效经验。
1．全面规划
（1）根据居住区规模，将居住区分为：居住区级、居住小区和居住生活单元级
（2）根据居住区级别，确定居住区，小区的用地构成
（3）进行居住区建筑设计，确定住宅群的布置形式
（4）进行居住区公共建筑规划
（5）进行居住区道路规划
（6）进行居住区绿地规划
2．合理布局
合理布局是城市总体规划的核心，也是房地产开发区详细规划的核心，是城市各项建设协调发展的基础。
3．综合开发
是指以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域设施和公用建筑实行统一规划，综合配套，协调建设。
4．配套建设
城市新区的建设和旧城区的改造，都要在城市总体规划的指导下，由城市人民政府依法统一征地，并组织综合开发单位按照批准的开发方案和“先地下，后地上”的原则，配套进行房屋、各项市政公有和生活服务设施的建设。
第二节 房地产开发企业
一、房地产开发企业的概念
房地产开发企业，又称开发商，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
特征：
1．以营利为目的
2．以房地产开发和经营为营业范围
3．房地产开发企业应按照法律规定的设立条件、程序设立。
房地产开发企业的分类：
专营企业和兼营企业
项目公司，几个股东各自出资建立某个项目成立的公司。
二、房地产开发企业的设立
（一）房地产开发企业的设立条件
1．符合公司法人登记的名称和组织机构
2．有适应房地产开发经营需要的固定办公用房
3.100万以上的注册资本
4．4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
5．法律行政法规规定的其他条件
（二）房地产开发企业的设立程序
1．申请登记，领取营业执照
2．备案 30日内到建设主管部门备案
3．核定资质等级。 房地产开发主管部门核定
三、房地产开发企业的终止
同公司法理论
1．破产
2．自行解散：其一，房地产开发项目公司完成了房地产项目的开发经营；其二，公司章程规定的营业期限届满或者公司规定的其他解散事由的出现；其三，股东会决议解散；其四，因公司合并或者分立需要解散。
3．依行政决定、法院判决而解散。因违反法律行政法规被依法责令关闭的。
4．法律法规规定的其他情形
四、房地产开发企业资质管理
《房地产开发企业资质管理规定》（建设部2000年3月29日）
未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
（一）共分四个等级
一级资质条件：1，注册资本不低于5000万；
2，从事房地产开发经营5年以上；
3，近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米，或者累计完成与此相当 的房地产开发投资额。
4，连续5年建筑工程质量合格率达100%
5，上一年房屋建筑施工面积15万平方米，或者累计完成与此相当 的房地产开发投资额。
6，有称职的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于40人，其中中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不晒于4人。
7，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
9，未发生过重大工程质量事故。
二三四级资质条件（略）
此处略去3万字。：）
（二）房地产开发企业业务范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；
二级资质及其二级资质以下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省自治区直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
（三）违反资质管理的法律责任
企业未取得资质证书的、超资质开发经营行为、资质证书作弊行为、项目工程发生重大质量事故、未执行《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》制度、未按规定办理变更手续、主管部门工作人员渎职。
第三节 房地产开发的有效条件
一、房地产开发主体具备相应的营业执照
擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法秘进5倍以下的罚款。
二、房地产开发主体具备相应的资质等级证书
三、依法立项
四、依法取得房地产开发用地的使用权
五、依法取得规划许可证
六、在规定期限内按规定用途动工开发房地产
第四节 房地产开发管理
一、立项管理
立项是指房地产开发企业提出一项房地产开发项目，经可行性研究后由主管部门批准。
《房地产开发项目可行性研究报告》《房地产开发项目建设条件意见书》《房地产开发项目手册》
二、规划管理
三、环境保护管理
（一）建设项目环境影响评价
1、分类管理
（一）对环境可能造成重大影响的，编制环境影响报告书，进行全面详细的评价
（二）对环境可能造成轻度影响的，编制环境影响报告表，进行分析或者专项评价
（三）对环境影响很小的，填报环境影响登记表
2、建设项目环境影响评价文件
见上
3、环境评价单位
由取得环境评价资格证书的单位承担
（二）环境保护设施建设
三同时原则：与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用
四、勘察设计管理
（一）定义
1、建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条偶就，编制建设勘察文件的活动。包括选址勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察等四个阶段，主要内容包括地形勘察、工程勘察、地下水勘察、地表水勘察、气象调查等。
2、建设工程设计
根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济，资源、环境等条件进行综合分析、论证、编制建设工程设计文件的活动。一般分为初步设计、技术设计、施工图设计等三个阶段，包括工业箭镞设计和民用建筑设计。
（二）勘察、设计资质管理
（三）勘察、设计发包与承包
包括招标发包和直接发包
（四）勘察、设计合同
（五）勘察、设计文件的编制与实施
五、实施阶段管理
在完成项目前期工作的基础上，生产建筑产品的过程，包括准备阶段、、施工阶段和竣工阶段
（一）施工准备阶段
1、工程建设项目报建
2、委托建设监理
3、招标投标、签订施工合同
（二）施工阶段
1、建设工程施工许可证领取
2、施工
（三）施工阶段
1、竣工验收
2、期内保修