一、计划经济下我国物业管理状况（行政管理模式）

我国从1949年开始，很长一段时间实行计划经济模式。其特点：

一是强调了房地产的社会福利性，二护士了它的商品属性；

二是房地产作为生产资料，由于我国社会主义性质，生产资料公有制要求，因此房地产必须由国家来管理，二国家管理是一个“虚构”体，所以由代表国家利益的各地房管局及下属的房管所来管理，实际上采取了行政体制管理。

三是在这种体制下，国家在住宅建筑上只有投入，没有产出，建的越多，补的越多，包袱背的越重，在住宅管理上，其弊端日益显现。

1、管理不到位现象严重。

由于管理体制是一种行政管理体制，管理人员工资、待遇是国家行政划拨，没有积极性、主动性。

2、房屋的附属设施、公用配套设施无人管理，破损严重。

3、住宅小区管理体制不顺，影响居住者的正常使用。

（举例）暴雨刮到了大树，致使房屋屋面破坏，雨水进入居民家里。房管局和园林局都不管。

4、住房租赁管理方法不统一，政出多门。

象征性收取房租。

（1）卖私房，住公房；

（2）出租私房，租公房；

（3）多占公房用来出租，国家资产流入私人口袋；

5、入不敷出，国家难以承受维修、资金负担。

6、不利于企事业单位集中精力发展生产，提高效益。

二、市场经济呼唤着物业管理

我国改革开放以后，无论是住房建成量，还是人均居住面积的增长量均为世界前列。我国解放50年，新建住宅40.4亿平方米，为现有住宅总量的2/3。改革开放20年是前30年建造总量的6.6倍。全国城镇居住面积由20年前3.6平方，提高到现有9.8平方米。

随着国家住房制度改革，大量共有住房出售带来了产权多元化，这使过去以传统的房管所直管公房和以福利形式为主的单位自管房等物业管理发生了重大变化。

（举例）在两栋楼房中居住着各种各样的人，包括买房的，单位福利房的，租房的。发生了化粪池溢满的问题。这时候，房屋已不属于房管局管理范围。这个时候就需要物业管理企业来承担物业的维修、管理等问题。

2、物业管理适应了社会主义市场经济体制

市场经济最重要的功能之一是按照机制规律，合理分配有限资源，充分调动人的积极性，提高效益。

物业管理是一种社会化管理模式，它改变了过去的福利性房产管理制度，采取适应市场经济的企业管理模式。

各企业通过“单位接收、自主经营、自负盈亏、自我运转、自我发展”的运行模式，在市场中进行竞争优胜劣汰，从而使企业管理踏上一个新台阶。