物业管理是由我国计划经济向市场经济转化，房地产有了质的变化而产生的。是市场经济的产物。

第二章  物业管理基本概念、内容及主要原则

一、物业管理的基本概念

二、物业管理的分类与内容

三、物业管理的性质

四、物业管理的宗旨

五、原则

一、物业管理的基本概念

1、什么是物业

“物业”其含义为“财产”、“资产”、“房地产”等（广义）

狭义的范畴：

（1）有人认为房屋是“物业”与“地业”的统称。物业是指房屋建筑部分，“地业”是指房屋建筑建造的地段。

（2）有人认为物业是指单元性房地产

物业可大可小，大物业可以分为小物业，但房地不能分割，房随地走。——不动产的概念

（3）有人将物业概念进一步延伸，扩大化为物业不仅是单元性房地产，也应包括住宅区以及与之相配套的设备、设施和场地。

2、什么是管理

通常是指为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、调度、控制、处理。

根据现代管理要求，管理程序应有个主要环节组成。计划（目标）-执行（操作）-成果（使用）-监督（检查）-反馈（参谋）-决策（调整）-计划

管理是动态的，是系统工程。

3、什么是物业管理

物业管理分广义和狭义之分。

广义物业管理是对资产、财产管理，如对生产资料、生产工具的管理都属于物业管理范畴，因为资产、财产所指范围很大，无所不包。

狭义物业管理是人们常说的对房地产管理，对不动产管理，但比原来房产管理领域更宽、范围更大。

具体来讲，物业管理是指

* 有专门机构和人员

* 受物业所有人委托—---与行政管理不同（国家的房子由国家管理，个人无权进行管理)。

* 按照国家法律法规规定开展工作------意味着今天的物业管理不是行政管理、领导管理，而是法律管理。

* 按照合同契约------今天的物业管理是一种合约管理、契约管理，一定要签订物业合同。与业主发生了矛盾，要到法庭进行诉讼，必须要依靠签订的合同。

* 对已竣工验收、投入使用的各类房屋建筑及附属配套设施及场地进行管理------管理范围的扩大。

* 运用个现代化管理方式和先进的维修养护技术-----物业管理科技含量的体现。与过去房产局简单的管理不一样。

举例：南方高等住宅安全的先进技术------采用了六道防线。住宅小区比较长，距离较远，有两公里长。为了居民的方便，开了11个门，全部用智能卡管理。进来的时候，从11个门用智能卡随意进入（第一道门）；第二道防线是探头和远红外线；第三道防线是门卫，门卫的视线不会形成死角，可以分析是外来人还是业主；第四道防线是巡逻，转一圈需要47分钟，增加了中间骑自行车的巡逻，一圈不到10分钟；第五道防线同样要使用智慧卡进入住宅楼，智慧卡只能开自己居住的楼；第六道防线是到了自己的家门口，采用了声控设备和指纹识别系统。

先进的维修养护技术与过去的房管局的住房修理（一员三工：管理员，瓦工、木工和壮工）不同。现代房屋建筑材料已经多元化，维修技术更加先进和复杂。

* 以经济手段（有偿）服务

* 进行管理服务

物业管理这一定义有着丰富的内涵

（1）物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人，所以在服务管理中不能见物不见人

（2）物业管理也是商品，这是一种特殊的商品。物业管理企业提供的是一种有偿无形的商品——劳务服务

（3）物业管理是采用现代化的管理手段，对物业进行全方位、多功能的管理服务。

（4）物业管理的基本要求是统一管理和协调，无论相对独立的楼宇，还是小区的物业都是统一管理和协调，意味着一个住宅小区或一栋楼内，只能一家物业管理公司开展物业管理

（5）物业管理就法律属性而言，它是一种具有中介性质的信托，是通过一定契约、委托合同来规定各自的权利和义务。