上节课复习：

什么是物业：

当前有三种倾向：

1、地业与物业分离：符合我国当前的房地产管理模式

2、房和地不能分开，房随地走

3、不仅包括房地产，还应该包括附属的设施、设备和场地。很多地方性的房地产管理法规是根据这个定义来的

什么是管理：

什么是物业管理：

当前有两种：广义和狭义

狭义的物业管理的内涵有七个方面

 

4、物业管理企业

顾名思义，就是从事物业管理活动的企业。

按照现代企业制度建立起来的企业应具有四个特征：

（1）独立的企业法人

（2）明确的经营宗旨和管理章程

（3）实行自主经营、独立核算、自负盈亏、自行运转

（4）独立承担民事和经济法律责任

目前我国物业管理企业类型很多，通常有以下五种：

（1）由房地产开发公司派生出来的物业管理公司——目前在全国占大多数

（2）由房地产管理部门转制的物业管理公司

（3）由大中型企事业单位自管房部门转制的物业管理公司

（4）社会上按照现代企业制度建立起来的物业管理公司----目前数量不多，但是发展的方向

（5）少量由街道委员会组建的物业管理公司------沿着街道两旁的旧时住房，一般的物业公司不愿承担，由街道承担。

 

二、物业管理的分类与内容

1、物业管理分类

为了使物业管理更加专业化、科学化、有必要对物业管理进行分类

目前大致分为五类

（1）住宅类：包括各类居住的住宅和与之相配的设备设施和场地（开展较普遍）

（2）写字楼、商住楼类：包括楼宇主体和与之相配的设施、设备、场地、绿化等。（开展较多）

（3）商业、餐饮、饭店等服务性行业类：包括楼宇主体、设施、设备、景区、绿化场地等。（管理较少，处于产权和物管一体化管理，与国外的主体物管交予物管公司不同）。商场的物业管理要保证结构主体的安全，还要保证设备设施，如电梯等的安全运转，要卫生、清洁、指示标志的设置，购物人员的安全。而货物和价格是销售单位，与物管分开。如果电梯使购物人员受伤，在国外肯定是由物业管理公司负责。

（4）工厂类：包括厂房和与之相配套的设施、设备、仓库、场地、绿地等。——南方一些企业和工业园采用了这种管理

（5）其他类：凡因使用功能需要而必须实行物业管理要求的区域、场所、码头等。如火车站、码头、飞机场、停车场、高速公路等。

物业管理深入我们生活的方方面面，是城市化管理、现代化管理的必然。

2、物业管理的要求

物业管理工作因物业具体性质不同，其内容不同，要求也不同。

（1）住宅类

一般分为“工薪阶层”居住区和高档商品房别墅居住区。

*  对于“工薪阶层”的居住区

大多数人来说收入较低，对生活服务要求比较简单实在，因此物业管理服务要求概括为24个字：

从俭忌奢 扶危解困  帮助所需  助人所急  雪中送炭  贫富同一

*  对于居住在高级公寓、别墅区的人

通常收入较高，对物管要求较高。具体要求概括为：

环境优美  绿化高雅  设备齐全 装饰新颖 智能化高 安全舒适 

服务内容：

多样 灵活  周全 

服务态度：

亲切  入微  礼貌