第三章 物业管理开展的理论基础

产权理论

委托代理理论

公共选择理论

价格理论

项目管理理论

社区理论

 

一、物业管理与产权理论

1、产权理论基本理论

（1）什么是产权

产权——财产权（也称物权），她指产权所有者在法律规定的范围内，对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。

（2）产权制度是一切经济制度的基础

* 在计划经济时代，住房时国家的，国家的房产国家管

* 在市场经济时代，住房制度改革，住宅所有权结构变革

  正是在产权明晰的情况下，使得老百姓的住房产权自有化、分配货币化、价格市场化、供应社会化、保证多样化、管理多样化。

2、住宅小区（楼宇）产权形态表现

计划经济时期，住宅楼、住宅小区的产权单一对国家所有，管理简单；在市场经济时期，产权多元化（每个购房者产权归自己），购房者（业主）之间也形成了一些相邻、相连物业产权关系。

（1）专有部门------该户户门以内的上下左右前后的房屋构建，如墙、楼面的内侧面（含饰面层）围筑而成的一个空间，以及这个空间内部的与整体结构无关的其他构件。

在该户室内的内隔墙、内设门窗等，作为产权人绝对有权独立处分这个空间（如出售、出租或赠与等）而不必征得其他业主的同意，有人称之为专有所有权。

（2）两产互有（共有部分、相邻部分）

这种一边为一业主，另外一边又为另一个业主所构成的产权形态，称为两产互有或相邻部门（共有部分）。

两产互有具备以下特征：

* 权利主体只有两个业主，没有第三者介入

* 权利客体仅限于共用，共有之igoujian都不含共用。共有之空间“两产互有”为今后维修责任分担明晰化奠定基础。

（3）部门共有

甲、乙两个不同的楼梯或电梯（含电梯井）周边外墙、垂直投影范围内的土地使用权，均为这栋楼单元套房的业主所有。——楼梯维修费用应由这栋楼的所有用户分摊。

之所以称之部门共有，是由于权利客体（住宅楼）的物理性能决定了它只能为运用楼梯（电梯）两边业主共同共有，而并不是整个住宅小区或其他门洞业主所共有。故称之为“部分共有”。

“部分共有”为部分共有人共同保养、维护及承担修缮费用的义务奠定基础。

（4）全体共有

对于一个住宅小区内，除了以上专有部分、双方互有部分、部分共有部分的权利客体以外的其余部分应为该小区所有业主全体共有。例如，小区绿地，社区活动场地、小区道路等。

全体共有产权形态最重要特征：

权利在个人之间完全重合。也就是说，每个人都有权使用这份财产，都拥有该权利客体的全部产权，每个人都无权排斥任何其他全体共有人中的任何人使用。

3、产权理论在物业管理活动中运用

（1）物业管理工作最主要是维护“全体共有”的产权，使之正常使用。

社会主义市场经济下，房屋产权多元化后：住宅小区（楼宇）内的管理日益突出出来。

买房的业主对自己的私有产权（即进户门内房屋）自然形成爱护与管理，而对一些属于全体业主所共有的那部分产权，比如楼道内公共走廊、电梯、公共绿地、小区内的道路、其他基础设备等，形成了大家都不管的局面。

如果没有统一的管理，会诱发许多不文明、不负责任的行为——等着享受而不承担责任，以致过分“拥挤”使用而加速损坏，最终大家都得不到应有的享用。对这些共有物业实施统一管理是物业管理工作内容。