3、委托代理中的效率体现

（1）委托代理目的

任何单位、任何个人（业主）采用委托代理最终目的：

寻求自身利益最大化或损失最小化（化最小的钱办最大的事）。

在物业管理中，委托物业管理企业进行管理服务就是使业主（使用人）花费较少的资金（不需要每户自己花钱管理服务，造成经济浪费）使物业得到保值增值。

（2）提高委托代理效率的因素

在物业管理中，提高委托代理效率因素主要有两点：

* 委托人监督激励的方法水平

委托人的监督激励机制，决定着代理人的工作努力程度及其水平，决定其产生效益好坏。

物管公司提出激励机制：业主在小区范围内发现一个烟头，可以领取10元的奖金

* 最终代理人（全体物业管理员工）工作努力程度，决定着物业管理实际成效

调动全体员工积极性是极其重要的。

（3）提高物业管理水平与质量的理论思考

* 产权利益追求

在委托代理关系中，对代理进行监督或激励的原动力来自初始委托人对自己产权利益的追求。它包括对物业管理质量、水平以及产生的收益方而追求（环境、软件对房产经济价格提升）。

由于住宅小区产权多元化，就自然形成了一个委托人（业主委员会）利益共同体。通常利益共同体成员越多，规模越大，每个委托人分享利益份额越小，有些人就不重视；同时，由于利益共同体内的人数很多，自然就存在一些委托人不干事，而坐享其成，就导致另外一些人心里不平衡，工作积极性下降，对代理人监督不够，致使代理人努力工作的水平也会下降。

* 监督距离长短

在初始委托人（业主）和最终代理人（全体员工）之间，存在着若干中间层，而每一个中间层又担负着两种角色，即同时具备（前一个委托人的）代理人与（后一个代理人的）委托人角色。

委托人与代理人有着不同的目标要求，通常是委托人所得，即为代理人所失，反之亦然。

每经过一个中间层，初始委托人的监督管理积极性就递减一次，监督距离越长，中间层越多，递减量越大，意味着物业管理最终成为管理效率最低，而代理成本最高的结果。

*激励手段强弱

物业管理正面激励的最大难点，不可能形成统一量化指标。因为管理质量受住宅小区（大厦楼房）硬件指标，外部环境、规模大小、人员责任等综合因素影星。

目前国家采用的考核激励、手段特点：多元定性指标，用专家企业经理组织考核。这种考核手段，随意性较强，容易出现人情考核，从而导致正面激励效用递减。

应采取的方法：

选择以模糊数学为基础，加权平均多元素考核模型方法来进行考核。这样考核克服随意性具有一定公正性，使激励措施落实到实处。

* 强化立法层次

物业管理是一项系统工程，它涉及面很广：既有财产权，又有人身权。既包含区分个人所有部分共有，两方互有物业，有包含大量属全体共有物业。

管理对象既是业主的代理人，又有权制止业主（个别人）危害公共利益的行为；

其管理任务既来自委托管理合同的合约，又要执行政府专业部门指令。

物业管理立法面要宽，层次要高，这就涉及到产权人（业主）、非业主（使用人）、物业管理企业，又涉及到政府与政府部门以及一切与之发生关系的组织或个人。所以必须要重视物业管理立法。