（1）投资规模巨大

（2）投资回收期长

（3）房地产的固定性

（4）受宏观经济和区域经济的发展所制约

（5）房地产市场发育的不充分必

（1）政治风险

（2）社会风险

（3）经济风险：包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。

（4）市场风险

（5）自然环境风险

（1）地产投资

（2）住宅投资

（3）公寓投资

（4）办公楼、写字楼投资

（5）商业楼投资

（6）工业楼投资

   包括：市场预测模型、经济评价模型投资决策模型以及投资风险评价模型。

   正确合理的管理模型是成功开发系统的前提，因此对系统中所用到的管理模型加以分析和探讨。

（1）房地产市场预测相关因素：在于市场需求总量及市场将来占有率。它的制约因素为市场需求量，企业内部实力及战略等因素，竞争因素。

1.2房地产市场预测基本方法：定性预测方法和宣预测方法

定性预测方法：经验判断法、用户调查法、德尔菲方法（专家调查法）

定量预测方法：时间系列分析法（简单平均法、加权平均法、移动平均法、指数平滑法）、回归分析法（一元线性回归法、多元线性回归法、非线性回归法）

分两个层次：财务评价和国民经济评价。本系统中用的是财务评价。

静态指标（不考虑时间因素）和动态指标（考虑时间因素）。

投资利润率（T）

投资利税率（R）

静态投资回收期（PC）

借款回收期（PC）

财务净现值（NPV）

财务净现值率（NPVR）

财务内部收益率（IRR）

动态投资回收期（TP）

   有地价、购置土地过程中的附加费用、用于购置土地的短期贷款利率、建筑面积、建安成本、开发周期、用于支付建造成本的短期贷款利率租售代理费、开发商租售物业时的有关支出、租金或售价、开发商利润率等等。

  最主要的变动因素：短期借贷成本、建安成本、租金或售价开发商利润率、地价。

（1）租金或售价

（2）建设投资：地价和工程造价

（3）开发期：开发前期，建筑施工期，出租期或出售期

（4）开发和销售面积

（5）投资收益率

（1）机会决策

（2）类型决策

（3）开发地点决策

（4）项目规模决策

（5）资金来源决策

（6）价格决策

包括盈亏平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法，本系统采用盈亏平衡分析法和敏感性分析法。

4.1盈亏平衡分析：线性和非线性盈亏平衡分析

4.2敏感性分析：单，多因素敏感性分析

单因素：每次只变动一个因素

多因素：

3.1系统需求分析

1、现状调查分析

（1）信息的加工处理方式落后

（2）信息的存储方式不合理

（3）信息的流通渠道不畅

（4）信息反馈不及时

（5）信息管理不规范

（6）决策方法不科学