第二节 土地的所有权和使用权

一、土地所有权：指土地所有人依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。国有土地和农民集体所有土地两种所有权。

二、土地使用权概念：指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。分所有权人和非所有权人对土地享有的使用权。
1、内容：⑴使用权：对土地的开发、利用、经营的权利；⑵收益权：使用人享有土地上利益的权利；⑶处分权。一定限度内。在经济生活中表现为利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等
2、特征：⑴权利的派生性。集体土地不能直接出让用于房地产开发建设，但可以形成土地承包经营权和农村宅基地使用。⑵客体的有限性。仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。⑶取得的法定性。须通过法定程序，领取土地使用证。⑷使用的期限性。
3、取得: ⑴原始取得：有偿转让和行政划拨。⑵传来取得：分转让（买卖、交换、赠与）、抵押、民事执行。
4、变更：⑴主体变更：国家对土地使用权主体变更实行必要的限制。⑵内容变更：土地用途范围的变更，必须严格履行批准、登记手续。⑶其他事项变更。如面积、地上附着物、使用年限等的变更。
5、终止：⑴合同规定的使用期限届满。土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。⑵期限届满前，国家根据公共利益的需要提前收回。给予相应的补偿。⑶土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同（如擅自改变用途、超过动工日期2年的）而被国家强制收回。⑷因土地的灭失而导致土地使用权终止。
土地使用权终止后：出让方式的建筑物、其他附着物等由国家无偿取得。划拨方式取得的，给予相应补偿。