第五节 房屋租赁

一、概念：房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。交出房屋供他人使用并收取租金的一方是出租人；得到定期或不定期房屋使用权并支付租金的以一方是承租人。
房屋租赁特点
1、标的物是特定物；
2、只转移占有、使用和收益权；
3、双务、有偿的；
4、房屋租赁不受房屋产权转移的影响；
5、房屋租赁是要式行为。

二、房屋出租条件
1、出租人是房屋所有权人或国家授权管理房屋的人；
2、承租人不是法律限制者；
3、出租房屋必须是不受房屋法律限制的房屋；
4、未获得房屋所有权或权利存在瑕疵不得出租：如共有人不同意出租的；违法建筑，不符合安全标准；抵押未经抵押权人同意的；
5、租赁期限不超过20年(《合同法》214条。

三、房屋租赁中几个问题
1、转租：需经出租人同意，否则出租人有权解除合同；
2、房屋租赁登记：
3、房屋租金：根据市场决定。划拨取得土地的，租赁房屋应将收益部分上交国家；
4、租赁与抵押的关系：先租赁后抵押的，租赁权不受影响；先抵押后租赁的，租赁权不受法律保护。